Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie mit Nutzniessung kaufen oder verkaufen möchten, sollten Sie die wichtigsten Begriffe kennen. Dieses Immobiliengeschäft folgt nämlich besonderen Regeln, die man gut verstehen sollte. Deshalb haben wir in diesem Glossar alle unverzichtbaren Begriffe zusammengestellt. So verstehen Sie die Zusammenhänge besser und können Ihr Projekt mit Gelassenheit angehen.

Das Glossar zur Nutzniessung

1. Nutzniessung (Viager)

Die Nutzniessung ist ein Immobiliengeschäft, bei dem eine Immobilie gegen eine (fakultative) anfängliche Einmalzahlung und eine Leibrente verkauft wird, die dem Verkäufer bis zu seinem Tod gezahlt wird. So kann der Verkäufer, der sogenannte Rentengläubiger, sein Immobilienvermögen in regelmässige Einnahmen umwandeln.

2. Leibrente

Die Leibrente bezeichnet die regelmässigen Zahlungen, die der Käufer dem Verkäufer einer Immobilie mit Nutzniessung leistet. Diese Zahlungen laufen bis zum Tod des Rentengläubigers. Die Höhe der Rente hängt vom Alter des Verkäufers, vom geschätzten Wert der Immobilie und vom Vorhandensein einer Einmalzahlung ab. Auch die Nutzungsbedingungen der Wohnung beeinflussen die Berechnung. Zudem kann die Rente in gewissen Fällen jährlich anhand eines im Kaufvertrag festgelegten Indexes angepasst werden. In der Regel handelt es sich um den Landesindex der Konsumentenpreise. So bleibt die Kaufkraft des Verkäufers erhalten.

3. Einmalzahlung (Bouquet)

Die Einmalzahlung ist ein Geldbetrag, der dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Vertrags sofort bezahlt wird – beim Verkauf mit Nutzniessung. Dieser nicht obligatorische, aber häufig vereinbarte Betrag senkt automatisch den Verkaufspreis und/oder die später an den Rentengläubiger gezahlte monatliche Rente. Er stellt ein Anfangskapital dar, mit dem der Verkäufer sofort persönliche oder vermögensbezogene Projekte verwirklichen kann, und bietet zugleich eine zusätzliche Sicherheit.

4. Rentenschuldner

Der Rentenschuldner ist der Käufer bei einem Immobiliengeschäft mit Nutzniessung. Er verpflichtet sich vertraglich, dem Verkäufer lebenslang eine Leibrente zu zahlen. Der Rentenschuldner kann sofort das volle Eigentum an der Immobilie erwerben (freie Variante) oder nur das nackte Eigentum und so den Tod des Rentengläubigers abwarten, bevor er die Wohnung vollständig in Besitz nimmt (bewohnte Variante).

5. Rentengläubiger

Der Rentengläubiger ist der Verkäufer der Immobilie mit Nutzniessung. Im Gegenzug für seine Immobilie erhält er eine regelmässige Rente, die ihm ein lebenslanges Einkommen sichert. Je nach Vertragsbedingungen kann er das Recht behalten, weiterhin in seiner Wohnung zu leben (bewohnte Variante), oder sie dem Erwerber sofort überlassen (freie Variante). Diese Lösung verschafft dem Rentengläubiger mehr finanzielle Sicherheit, während er Herr über sein Lebensumfeld bleibt.

6. Nacktes Eigentum

Das nackte Eigentum bezeichnet das Eigentum an einer Immobilie ohne die mit ihrer Nutzung verbundenen Rechte. Bei der bewohnten Variante erwirbt der Käufer dieses nackte Eigentum, während der Verkäufer die Nutzniessung oder ein einfaches Wohnrecht behält. Der Erwerber wird erst vollständiger Eigentümer (volles Eigentum), wenn das dem Verkäufer vorbehaltene Recht erlischt, in der Regel bei dessen Tod.

7. Nutzniessungsrecht (Usufruit)

Die Nutzniessung ist ein dingliches Recht, das ihrem Inhaber erlaubt, eine Immobilie nach seinem Belieben zu nutzen, insbesondere sie zu bewohnen oder zu vermieten, um Mieteinnahmen zu erzielen. Beim Verkauf mit Nutzniessung behält sich der Verkäufer (Rentengläubiger) oft die Nutzniessung vor. Er profitiert so weiterhin uneingeschränkt von der Wohnung und allfälligen Erträgen und überträgt das nackte Eigentum sofort an den Erwerber.

8. Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine eingeschränkte Form der Nutzniessung. Es erlaubt dem Verkäufer, bis zu seinem Tod in der Wohnung zu leben, verbietet ihm jedoch, die Immobilie zu vermieten oder einen Ertrag daraus zu ziehen. Diese in der Schweiz wegen ihrer Einfachheit oft gewählte Lösung bietet dem Verkäufer einen wesentlichen Schutz, verleiht ihm aber keine weitreichenden Rechte an der verkauften Immobilie.

9. Bewohnte Variante

Die bewohnte Variante ist die häufigste Form der Nutzniessung. Der Verkäufer behält das Recht, bis zu seinem Tod in seiner Wohnung zu leben. Der Käufer nimmt die Immobilie erst danach vollständig in Besitz. Diese Lösung ist beliebt, weil sie gleichzeitig dem Sicherheitsbedürfnis des Verkäufers und den Vermögenszielen des Käufers entspricht, der so eine Immobilie zu geringeren Anfangskosten erwirbt als beim sofortigen vollen Eigentum.

10. Freie Variante

Bei der freien Variante überträgt der Verkäufer dem Käufer sofort und vollständig alle Rechte an der Immobilie. Der Erwerber kann die Wohnung ab der Vertragsunterzeichnung nach Belieben nutzen, vermieten oder bewirtschaften. Als Gegenleistung für diese sofortige Verfügbarkeit ist die an den Verkäufer gezahlte Rente deutlich höher als bei der bewohnten Variante.

11. Teilweise bewohnte Variante

Die teilweise bewohnte Variante verbindet Merkmale der freien und der bewohnten Variante. Der Rentengläubiger behält das Wohnrecht für eine begrenzte Dauer, oft fünf Jahre. Danach erhält der Käufer die volle Nutzung der Immobilie. Diese Zwischenlösung passt gut zu vorübergehenden Bedürfnissen des Verkäufers und gibt dem Erwerber eine bessere Übersicht darüber, wann die Wohnung verfügbar wird.

12. Sterbetafel

Die Sterbetafel ist ein statistisches Instrument, das für jedes Alter und Geschlecht die Sterbewahrscheinlichkeit angibt. Bei der Nutzniessung dient sie zur Schätzung der Lebenserwartung des Rentengläubigers und damit zur Berechnung der Leibrente oder des Abschlags für die Nutzniessung. Die schweizerischen Perioden- und Generationensterbetafeln werden vom BFS veröffentlicht.

13. Lebenserwartung

Die Lebenserwartung entspricht der durchschnittlich zu erwartenden Lebensdauer einer Person in einem bestimmten Alter unter den heutigen Sterblichkeitsverhältnissen. 2023 erreichte sie in der Schweiz einen Rekordwert: 85,8 Jahre für Frauen und 82,2 Jahre für Männer, gemäss Unisanté. Diese Daten beeinflussen direkt die Höhe der Leibrenten und die versicherungsmathematischen Berechnungen.

14. Besteuerung der Leibrente (Reform 2025)

Ab dem 1. Januar 2025 ändert sich die Besteuerung der Leibrenten in der Schweiz. Vor diesem Datum waren für den Rentengläubiger nur 40 % des bezahlten Betrags steuerbar und für den Rentenschuldner 40 % abzugsfähig. Die Reform senkt den steuerbaren Anteil für den Rentengläubiger weiter und reduziert zugleich die Abzüge für den Käufer, wodurch die steuerliche Behandlung zwischen den Parteien neu austariert wird.

15. Finanzierung mit Nutzniessung

Beim Kauf mit Nutzniessung in der Schweiz finanzieren die Banken in der Regel 75 % der anfänglichen Einmalzahlung. Den Rest von 25 % deckt der Käufer mit Eigenmitteln. Diese Teilfinanzierung erleichtert den Erwerb mit weniger eigenem Kapital, setzt aber bei der Unterzeichnung eine sofortige Einlage von rund 25 % der Einmalzahlung voraus.

16. Schuldbrief (Glossar Nutzniessung und Immobilien)

Der Schuldbrief ist eine in einem Wertpapier verkörperte Bankgarantie. Er dient als Grundlage für die Sicherung eines Immobilienkredits. Bei einem Vertrag mit Nutzniessung kann er die Finanzierung der Einmalzahlung absichern und sorgt so beim Eigentumsübergang für Rechtssicherheit für Käufer und Rentengläubiger.

17. Notarielle Urkunde (Glossar Nutzniessung und Immobilien)

Die notarielle Urkunde ist die von einem Notar verfasste und aufbewahrte öffentliche Urkunde. Bei einer Nutzniessung macht sie den Verkauf, die Rentenbedingungen, die Einmalzahlung und die Nutzungsrechte (Nutzniessung, Wohnrecht) amtlich und ist ein unbestreitbarer Beweis der Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer.

18. Personaldienstbarkeit und Grunddienstbarkeit

Personaldienstbarkeit: Recht – an eine Person gebunden; es erlaubt dem Rentengläubiger, trotz der Übertragung weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Es erlischt mit dem Tod oder zu einem vereinbarten Zeitpunkt.
Grunddienstbarkeit: Recht – an die Immobilie gebunden; es ermöglicht beispielsweise einen Zugang oder eine Nutzung zugunsten des Käufers und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Diese Dienstbarkeiten regeln die künftige Nutzung der Immobilie.

Fazit zum Glossar der Nutzniessung

Dieses Glossar ist eine solide Grundlage für alle, die sich für den Kauf oder Verkauf mit Nutzniessung interessieren. Bei der Wivia Sàrl stellen wir Ihnen unsere Expertise in Vermittlung, Finanzierung und Beratung zur Verfügung, um Sie bei allen Schritten Ihres Immobilienprojekts mit Nutzniessung in der Schweiz zu begleiten. Dank unserer fundierten Kenntnis des Schweizer Markts und seiner Besonderheiten garantieren wir Ihnen eine professionelle und massgeschneiderte Begleitung. Vertrauen Sie auf Wivia, um Ihr Geschäft mit Nutzniessung entspannt und erfolgreich abzuschliessen.