Das Prinzip der Leibrente beim Immobilienverkauf

Die Leibrente ist ein alter Finanzmechanismus beim Immobilienverkauf: Der Verkäufer (Rentengläubiger) überträgt das Eigentum an seiner Immobilie an einen Käufer (Rentenschuldner) gegen lebenslange regelmässige Zahlungen. Diese Zahlungen, die sogenannten «Leibrenten», werden in der Regel monatlich, vierteljährlich oder jährlich bis zum Tod des Verkäufers geleistet.

Diese Art der Transaktion verschafft dem Verkäufer ein stabiles und fortlaufendes Einkommen, ohne dass er sich um seine Immobilie kümmern muss. Dem Käufer bietet sie die Gelegenheit, eine Immobilie oft unter ihrem Marktwert zu erwerben. Er muss jedoch eine Leibrente bezahlen. Diese wird anhand verschiedener Faktoren berechnet, darunter das Alter des Verkäufers, der Wert der Immobilie und die aktuellen Zinssätze.

Beispiel: Eine 75-jährige Person verkauft ihr Haus im Wert von CHF 500’000.-. Statt den ganzen Betrag auf einmal zu erhalten, bekommt sie eine anfängliche Einmalzahlung von CHF 100’000.- und bis zu ihrem Tod eine monatliche Leibrente von CHF 1’500.-. Der Betrag wird berechnet unter Berücksichtigung der Lebenserwartung des Verkäufers und des Restwerts der Immobilie.

Die Leibrente in der Schweiz

In der Schweiz ist die Nutzniessung eine weniger verbreitete Praxis als in anderen Ländern wie Frankreich. Transaktionen mit Nutzniessung umfassen oft eine Einmalzahlung und die Einräumung eines Wohnrechts, nicht aber eine Leibrente. Die Einmalzahlung ist ein Betrag, der dem Verkäufer beim Verkauf bezahlt wird und einen Teil des Werts der Immobilie darstellt. Das Wohnrecht erlaubt dem Verkäufer, bis zu seinem Tod in der verkauften Immobilie wohnen zu bleiben.

Vorteile von Einmalzahlung und Wohnrecht:

• Sofortige finanzielle Sicherheit: Der Verkäufer erhält bereits bei der Vertragsunterzeichnung einen hohen Betrag, den er für unmittelbare Ausgaben oder für Investitionen verwenden kann.
• Gelassenheit für den Verkäufer: Der Verkäufer behält seine Wohnung, was für Stabilität sorgt und den Stress eines Umzugs im hohen Alter vermeidet.
• Geringere Risiken für den Käufer: Ohne Leibrente sinken die finanziellen Risiken durch wirtschaftliche Schwankungen und die unvorhersehbare Lebensdauer des Verkäufers.

Wegen dieser Vorteile wird in der Schweiz oft die Kombination aus Einmalzahlung und Wohnrecht bevorzugt. Die Transaktionen sind einfacher und die Interessen beider Parteien sind besser geschützt.

Die Haltung von Wivia zur Leibrente

Bei Wivia beruht unser Ansatz auf einer gründlichen Analyse der Bedürfnisse und Ziele unserer Kunden. Wir bevorzugen Lösungen ohne Leibrente bei Verkäufen mit Nutzniessung. Leibrenten können nämlich erhebliche Risiken für Käufer und Verkäufer bergen, etwa durch wirtschaftliche Schwankungen oder die Ungewissheit über die Lebensdauer der Verkäufer.

Warum auf die Leibrente verzichten?

• Wirtschaftliche Schwankungen: Eine ungünstige wirtschaftliche Entwicklung kann die Rentenzahlungen für den Käufer untragbar machen.
• Unvorhersehbare Lebensdauer: Die Lebensdauer des Verkäufers ist ungewiss. Lebt ein Verkäufer viel länger als erwartet, können die Rentenzahlungen höher ausfallen als ursprünglich geplant, was die Gesamtkosten für den Käufer erhöht.
• Administrative Komplexität: Die Verwaltung regelmässiger Zahlungen und die Anpassung der Rentenbedingungen können die Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer belasten.

Wivia setzt deshalb auf die Einmalzahlung!

Wir setzen in der Regel auf Verkäufe mit Einmalzahlung und Wohnrecht. Dieser Ansatz bietet allen Beteiligten mehr Sicherheit. Der Verkäufer erhält sofort Kapital und behält seine Wohnung, während der Käufer von einer finanziell stabilen und planbaren Transaktion profitiert.

Praxisfall: Kündigung eines Leibrentenvertrags

Ausgangslage:

Ich habe einen Kaufvertrag für eine Immobilie mit Nutzniessung abgeschlossen und bin der Rentenschuldner. Meine aktuelle finanzielle Situation erlaubt es mir jedoch nicht mehr, die Leibrente zu bezahlen. Kann ich diesen Vertrag kündigen?
Ein Vertrag über den Immobilienverkauf mit Nutzniessung ist eine Vereinbarung, bei der eine Partei, der Rentengläubiger, eine Immobilie an die andere Partei, den Rentenschuldner, überträgt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Rentenschuldner, dem Rentengläubiger lebenslang eine Leibrente zu zahlen. Der Rentengläubiger tritt das Eigentum an der Immobilie an den Rentenschuldner ab, der sich verpflichtet, ihm bis zu seinem Tod regelmässig eine Rente zu zahlen.

Was sagt das Gesetz in dieser Situation?

Art. 527 Abs. 1 OR sieht vor, dass jede Partei den Vertrag einseitig auflösen kann, wenn dessen Fortsetzung wegen Verletzung der übernommenen Pflichten unzumutbar wird oder wenn andere wichtige Gründe die Fortsetzung unmöglich oder übermässig erschweren. Die Auflösung wirkt rückwirkend: Die Parteien müssen die bereits erbrachten Leistungen zurückerstatten, sofern diese nicht verrechnet werden können.

Weist der Rentenschuldner nach, dass die Zahlung der Leibrente wegen seiner finanziellen Situation zu belastend geworden ist, kann er den Vertrag somit einseitig auflösen. Die Auflösung führt dann zur Rückerstattung der Leistungen: der Rentengläubiger muss die bereits erhaltenen Renten zurückzahlen, während der Rentenschuldner die Immobilie zurückgibt.

Vom Grundsatz der Rückwirkung gibt es jedoch eine Ausnahme: Entsprechen die Leistungen des Rentenschuldners (bezahlte Renten) dem Wert der übertragenen Immobilie oder übersteigen sie ihn, kann der Vertrag ohne Rückwirkung für die Zukunft aufgelöst werden. Dies ist der Fall, wenn die bezahlten Renten als gleichwertig oder höher als der Wert der übertragenen Immobilie beurteilt werden.

Kurz: Wenn Sie die Leibrente wegen finanzieller Schwierigkeiten nicht mehr bezahlen können, haben Sie das Recht, den Vertrag über den Immobilienverkauf mit Nutzniessung unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen aufzulösen.

So läuft die Auflösung ab:

• Finanzielles Unvermögen nachweisen: Es muss nachgewiesen werden, dass die finanzielle Situation die Erfüllung des Vertrags nicht mehr erlaubt. Dafür können Finanzunterlagen wie Kontoauszüge oder Schuldnachweise nötig sein.
• Rückwirkung: Heisst das Gericht die Auflösung aus wichtigem Grund gut, wirkt sie rückwirkend. Der Rentengläubiger muss dann die erhaltenen Renten zurückerstatten und der Rentenschuldner die Immobilie zurückgeben – ausser die Leistungen können verrechnet werden.

Eine Auflösung ist also möglich, wenn die Pflichten unzumutbar werden oder wichtige Gründe nachgewiesen sind. Die Rückerstattung der Leistungen soll die Parteien wieder in ihren ursprünglichen Zustand versetzen, sofern eine Verrechnung der Leistungen nicht als angemessen erachtet wird.

Unser Fazit zur Leibrente beim Verkauf einer Immobilie mit Nutzniessung

Bei Wivia, Ihrem Partner für Nutzniessung, setzen wir uns dafür ein, Lösungen für den Verkauf mit Nutzniessung anzubieten, die massgeschneidert und sicher sind. Indem wir auf die Leibrente verzichten, verringern wir die finanziellen und administrativen Risiken für unsere Kunden. Unsere Dienstleistungen umfassen eine persönliche Analyse, rechtliche Beratung und eine Begleitung während des gesamten Verkaufsprozesses.

Warum Wivia wählen?

• Expertise: Unser Team verfügt über fundierte Kenntnisse des Schweizer Immobilienmarkts für Nutzniessung.
• Sicherheit: Wir bevorzugen sichere Transaktionen mit Einmalzahlung und Wohnrecht und vermeiden so die Komplikationen von Leibrenten.
• Begleitung: Von der ersten Bewertung bis zum Abschluss des Verkaufs sind wir an Ihrer Seite und sorgen für eine transparente und faire Transaktion.

Für weitere Informationen zu unseren Dienstleistungen oder um Ihr Verkaufsprojekt mit Nutzniessung zu besprechen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wivia – Ihr vertrauenswürdiger Partner für Immobilientransaktionen mit Nutzniessung in der Schweiz.