Die Schenkung im Rahmen einer Nutzniessung wird oft unterschätzt. Dabei kann sie steuerliche Folgen von grosser Tragweite nach sich ziehen. Bei diesem Geschäft wird eine Immobilie an einen Erwerber, den sogenannten Rentenschuldner, übertragen. Dieser leistet dem Verkäufer, dem sogenannten Rentengläubiger, eine Einmalzahlung und allenfalls eine Rente. Im Gegenzug erhält der Erwerber eine Reduktion des Verkaufspreises, die sich in der Regel nach dem Kapitalwert der Nutzniessung richtet. Dieser solide Finanzmechanismus kann dennoch zu komplexen steuerlichen Situationen führen, insbesondere wenn eine Schenkung vermutet wird.

In diesem Artikel zeigen wir, wann bei einer Nutzniessung eine Schenkungssteuer anfallen kann. Wir stellen konkrete Beispiele vor, die dieses Steuerrisiko veranschaulichen, und schlagen Strategien vor, um diese Besteuerung zu begrenzen oder zu vermeiden. Schliesslich zeigen wir, warum sich die Begleitung durch Experten lohnt – etwa durch Wivia, um ein solches Geschäft abzusichern.

Wie kann bei einer Nutzniessung eine Schenkungssteuer entstehen?

Die Schenkung im Rahmen einer Nutzniessung geht über eine klassische Immobilientransaktion hinaus. Sie räumt dem Rentengläubiger ein besonderes Recht ein: das Nutzungs- und Wohnrecht in Form einer Dienstbarkeit. Der Wert dieses Rechts, der sogenannte « Kapitalwert », entspricht dem wirtschaftlichen Wert der Nutzung der Immobilie – sei es bis zum Tod oder für eine bestimmte Dauer.

Dieses Recht kann auch einem Dritten eingeräumt werden, der nicht der Haupterwerber der Immobilie ist. Begründet der Eigentümer-Verkäufer in diesem Fall eine Nutzniessung zugunsten eines Dritten ohne angemessene Gegenleistung (z. B. ohne tatsächlichen Verkauf oder ohne angemessene Rente), stellt dieses unentgeltliche Recht eine Zuwendung dar. Mit anderen Worten: Der Dritte erhält einen erheblichen Vermögensvorteil, ohne dafür etwas zu bezahlen. Diese Situation gilt in gewissen Fällen als Schenkung, was eine Schenkungssteuer auslösen kann.

Schliesslich kann auch eine Unterbewertung des Kapitalwerts der Nutzniessung oder eine Struktur, die den tatsächlichen Wert der Immobilie nicht widerspiegelt, problematisch sein. Die Steuerverwaltung könnte darin den Versuch sehen, einen als Nutzniessung getarnten Vermögensvorteil zu übertragen. In solchen Fällen kann sie die Transaktion ganz oder teilweise als Schenkung qualifizieren.

In welchen Fällen fällt bei einer Nutzniessung eine Schenkungssteuer an?

Das Risiko einer Schenkungssteuer bei einer Nutzniessung hängt vor allem von der Beziehung zwischen den beteiligten Personen (Verwandtschaft, Dritte usw.) und von der kantonalen Steuergesetzgebung ab. In gewissen Kantonen, darunter Waadt, gibt es besondere Befreiungen und Freibeträge.

• Nutzniessung zugunsten eines Dritten: Begründet ein Eigentümer eine Nutzniessung zugunsten eines nicht verwandten Dritten und erhält dieser eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht ohne gleichwertige Gegenleistung, gilt dieses Recht als Schenkung. Der Begünstigte erhält einen Vorteil, der weder durch die Zahlung einer angemessenen Leibrente noch durch einen Kaufpreis gerechtfertigt ist. Eine solche Situation löst besonders leicht eine Schenkungssteuer aus.
• Im Kanton Waadt profitieren bestimmte nahe Verwandtschaftsverhältnisse von einer Befreiung oder Reduktion der Schenkungssteuer. Zuwendungen zwischen Ehegatten oder zwischen Eltern und Kindern (in direkter Linie) sind oft steuerfrei. Verkauft also ein Elternteil seine Immobilie mit Nutzniessung im Rahmen einer stimmigen Transaktion an sein Kind, bleibt das Risiko einer Schenkungssteuer sehr gering.
• Freibeträge und Befreiungsgrenzen: Für die übrigen Verwandtschaftsgrade gelten besondere Freibeträge. Oberhalb dieser steuerfreien Beträge unterliegt die Schenkung der Steuer. Überschreitet der Kapitalwert des Nutzungsrechts, das einem Neffen, einer Nichte, einem Enkelkind (ausserhalb der direkten Linie) oder einem beliebigen Dritten eingeräumt wird, die festgelegten Schwellen, betrachtet die Steuerverwaltung dies als steuerbare Schenkung.

Kurz: Je weiter der Begünstigte des Nutzungsrechts von den direkten Vorfahren oder Nachkommen des Eigentümer-Verkäufers entfernt ist, desto höher ist das Risiko einer Schenkungssteuer. Dieses Risiko ist besonders hoch, wenn keine angemessene Gegenleistung erbracht wird.

Einige Beispiele, in denen bei einer Nutzniessung eine Schenkungssteuer anfallen kann

Zur besseren Veranschaulichung hier einige fiktive Situationen:

Beispiel 1: Ein Ehepaar ohne gemeinsames Eigentum

Ein Ehemann verkauft sein Haus mit Nutzniessung an einen Dritten und räumt seiner Ehefrau ein Wohnrecht ein. Hier fällt grundsätzlich keine Schenkungssteuer an, denn Zuwendungen zwischen Ehegatten sind in der Regel steuerfrei. Auch wenn der Kapitalwert der Ehefrau einen Vorteil verschaffen würde, ist sie von der Steuer befreit.

Beispiel 2: Ein Lediger räumt einem Kindheitsfreund ein Wohnrecht ein

Ein Lediger verkauft eine Wohnung mit Nutzniessung an einen Dritten und gewährt ein Wohnrecht zugunsten seines Kindheitsfreundes. Der Kapitalwert dieses Rechts wird auf CHF 200’000.- geschätzt. Die Steuerverwaltung wird voraussichtlich eine Schenkung von CHF 190’000.- (200’000.- abzüglich eines Freibetrags von 10’000.-) zugunsten des Freundes annehmen. Diese Schenkung wird besteuert, da der Kindheitsfreund ausserhalb der direkten Linie nur von einer geringen Befreiung profitiert.

Wie lässt sich die Schenkungssteuer bei einer Nutzniessung vermeiden oder begrenzen?

Die Strategie zur Vermeidung oder Verringerung des Steuerrisikos beruht auf einer korrekten Bewertung des Kapitalwerts der Nutzniessung und auf geschickten Gestaltungen. Hier drei Ansätze:

Mit der Hypothekarschuld arbeiten

Je höher die Hypothekarschuld ist, mit der die Immobilie belastet ist, desto tiefer ist das für die Schenkung massgebende Nettovermögen. Bei der Berechnung des steuerbaren Werts wird nämlich der Nettowert der Immobilie berücksichtigt. Verringert eine beträchtliche Hypothek diesen Wert, sinkt der als mögliche Schenkung betrachtete Anteil entsprechend. Diese Strategie wird teilweise eingesetzt, um den übertragenen Wert und damit die allenfalls geschuldete Steuer zu begrenzen.

Den Verpfründungsvertrag nutzen

Statt eines Verkaufs mit Nutzniessung bietet sich auch an: der Verpfründungsvertrag. Neben der Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer umfasst er oft auch die Übernahme von Unterhalts- und Pflegekosten oder bestimmten Dienstleistungen. Diese in die Berechnung einbezogenen Elemente bestimmen genauer den Kapitalwert der Nutzniessung. So kann die Übertragung weniger vorteilhaft erscheinen, was das Risiko verringert, dass ein Teil als steuerbare Schenkung gilt.

Der Verpfründungsvertrag klärt die Art der Transaktion. Es handelt sich nicht um eine blosse Vermögensübertragung zu einem tiefen Preis, sondern um einen Austausch genau bezifferter Rechte und Leistungen.

Den Kapitalwert der Nutzniessung über die belasteten Flächen begrenzen

Der Kapitalwert der Nutzniessung lässt sich anpassen, indem die Wohn- oder Nutzungsdienstbarkeit auf einen Teil der Immobilie beschränkt wird. So könnte der Rentengläubiger sein Wohnrecht beispielsweise auf eine Wohnung im Erdgeschoss oder ein bestimmtes Stockwerk statt auf das ganze Haus beschränken. Der Rest der Immobilie kann klassisch verkauft werden, ohne mit der Nutzniessung belastet zu sein. Diese Trennung teilt den Wert in zwei Teile: einen Teil mit Dienstbarkeit, der allenfalls als Schenkung steuerbar ist, und einen frei verkauften Teil zu einem marktgerechten Preis. Diese Strategie hilft, die gesamte steuerliche Belastung zu verringern.

Warum Sie einen Spezialisten beiziehen sollten, um das Risiko einer Schenkungssteuer bei einer Nutzniessung zu begrenzen

Angesichts der Komplexität der Besteuerung einer Schenkung im Rahmen einer Nutzniessung ist es dringend zu empfehlen, auf Spezialisten für Nutzniessung zurückzugreifen. Die Steuergesetze unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Zahlreiche Elemente sind zu berücksichtigen: der Wert der Immobilie, das Alter des Rentengläubigers, das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Parteien, die Freibeträge, die Befreiungen und die Besonderheiten der Nutzniessung.

Mit einem Experten profitieren Sie von einer gründlichen und persönlichen Analyse Ihrer Situation. Wivia beispielsweise begleitet ihre Kunden bei solchen Überlegungen. Das Team kann:

• eine vollständige und zuverlässige Immobilienbewertung bei einer Nutzniessung durchführen.
• den korrekten Kapitalwert der Nutzniessung bestimmen.
• die steuerlichen Folgen unter Berücksichtigung der Verwandtschaftsverhältnisse, Freibeträge und Befreiungen Ihres Kantons beurteilen.
• geeignete Strategien vorschlagen, um die Schenkungssteuer bei einer Nutzniessung zu begrenzen oder gar zu vermeiden.
• den Kunden bei der Verhandlung und beim Verfassen der Verträge begleiten, um spätere Streitigkeiten mit der Steuerverwaltung zu vermeiden.

Mit Wivia sichern Sie sich Seelenruhe und ein sorgfältiges Vorgehen. Ziel ist es, Ihr Projekt mit Nutzniessung rechtlich und steuerlich abzusichern und Ihr Vermögen zu optimieren – unter Berücksichtigung Ihrer Ziele und der gesetzlichen Vorgaben.

Unser Fazit zur Schenkungssteuer bei einer Nutzniessung

Eine Nutzniessung mit guter Struktur kann eine interessante Lösung für die Übertragung einer Immobilie sein. Sie sichert dem Verkäufer bis zu seinem Tod Einnahmen und bietet dem Erwerber die Gelegenheit, eine Immobilie zu vorteilhaften Bedingungen zu erwerben. Dieses Geschäft bringt jedoch steuerliche Folgen mit sich, die typisch für die Nutzniessung sind. Die grösste Gefahr ist die Besteuerung als Schenkung, wenn die Steuerbehörden einen Teil der Übertragung als ungerechtfertigte Zuwendung betrachten.

Um dieses Risiko zu vermeiden, ist es entscheidend, den Begriff des Kapitalwerts zu verstehen und die Bewertungsgrundsätze der Nutzniessung einzuhalten. Zudem sind Freibeträge und Befreiungen zu berücksichtigen und geeignete Strategien zu wählen. Dazu gehören die Erhöhung der Hypothekarschuld, der Einsatz eines Verpfründungsvertrags oder die Beschränkung der Dienstbarkeit auf einen Teil der Immobilie.

Schliesslich ist es in einem so anspruchsvollen Bereich entscheidend, auf Spezialisten für Nutzniessung zu setzen. Wivia begleitet Sie mit ihrer Expertise in Immobilienbewertung und Steuerberatung kompetent bei Ihrem Projekt. Kontaktieren Sie Wivia, um eine persönliche Analyse zu erhalten, steuerliche Fallstricke bei einer Schenkung im Rahmen einer Nutzniessung zu vermeiden und Ihre Transaktion zu bestmöglichen Bedingungen abzuschliessen.