Die Nutzniessung, eine jahrhundertealte Praxis, ist nach wie vor eine sinnvolle und vorteilhafte Form des Immobilienverkaufs, die den heutigen wirtschaftlichen und demografischen Realitäten entspricht. In diesem Artikel beleuchten wir die Besteuerung der Nutzniessung und ihre verschiedenen Auswirkungen. Wir veranschaulichen einen vollständigen Fall anhand von Herrn Dupont, einem 65-jährigen Rentner und Eigentümer eines Hauses in Vevey, für den der Verkauf mit Nutzniessung die beste Lösung ist, um sein finanzielles Wohlergehen im Ruhestand zu maximieren.
Dieser Artikel soll die Besteuerung der Nutzniessung verständlich machen. Er zeigt ihren Einfluss auf die Entscheidungen von Verkäufern und Käufern. Schliesslich beleuchtet diese Analyse die Komplexität und die Vorteile dieser besonderen Verkaufsform, die im Schweizer Immobilienmarkt an Bedeutung gewonnen hat.
Die verschiedenen Formen des Verkaufs mit Nutzniessung
Bevor wir uns mit der Besteuerung der Nutzniessung befassen, ist es wichtig zu verstehen, welche Formen der Nutzniessung es in der Schweiz gibt. Dieses Vorwissen erleichtert das Verständnis der steuerlichen Folgen, auf die wir später eingehen. Sie werden sehen, dass jede Variante eigene Merkmale und Pflichten für Verkäufer und Käufer mit sich bringt. Werfen wir einen kurzen Blick auf diese verschiedenen Formen:
- Die freie Variante (ohne Wohnrecht)
- Es handelt sich um einen Verkauf mit einer fakultativen Einmalzahlung und einer Rente.
- Die bewohnte Variante (mit Nutzungsrecht)
- Ein Verkauf mit einer Einmalzahlung und einer – in diesem Fall fakultativen – Rente.
- Die Nutzung kann in Form einer Nutzniessung, eines Wohnrechts oder eines lebenslangen Mietvertrags festgelegt werden. Die Nutzniessung gewährt das Recht, eine Immobilie zu nutzen und deren Erträge zu beziehen, verbunden mit der Pflicht, für den Unterhalt und die damit verbundenen Kosten wie Steuern und Versicherungen aufzukommen. Das Wohnrecht erlaubt es, in der Immobilie zu wohnen, wobei die laufenden Unterhaltskosten zu tragen sind. Der lebenslange Mietvertrag gibt das Recht, die Immobilie zu mieten, wobei – wie bei einem Mieter – die kleinen Unterhaltskosten übernommen werden.
Nachdem wir die Feinheiten der verschiedenen Formen betrachtet haben, konzentrieren wir uns nun auf die Besteuerung der Nutzniessung. Wir untersuchen einen konkreten Fall: den Verkauf einer bewohnten Immobilie mit Nutzniessung. Diese Form gehört steuerlich zu den komplexesten und begegnet uns bei Immobilientransaktionen mit Nutzniessung immer wieder.
Ausgangslage zum Verständnis der Besteuerung der Nutzniessung
Situation des Verkäufers:
Herr Dupont ist Eigentümer eines Hauses in Vevey, das er 1985 für CHF 700’000.- erworben hat. Herr Dupont ist 65 Jahre alt, hat keine Kinder und im Ruhestand leider ein geringes Einkommen. Er möchte künftig von seinem Vermögen profitieren und hat sich deshalb entschieden, sein Haus mit Nutzniessung zu verkaufen. Herr Dupont hat keine Hypothekarschulden, und der Verkaufspreis seines Hauses wird auf CHF 1’300’000.- geschätzt. Eine weitere wichtige Angabe ist der Steuerwert seines Hauses. Dieser beträgt CHF 845’000.-.
Verkaufsbedingungen:
Herr Dupont verkauft sein Haus mit Nutzniessung an ein junges Paar aus seinem Quartier. Diese für das Paar vorteilhafte Option – es könnte den Marktpreis nicht bezahlen – unterstreicht die Vorzüge einer besonderen Lösung: der Verkauf mit Nutzniessung.
Die beiden Parteien haben sich daher auf folgende Verkaufsbedingungen geeinigt:
- Zahlung eines Anfangskapitals (Einmalzahlung) an Herrn Dupont von CHF 500’000.-
- Zahlung einer Leibrente von CHF 30’000.- pro Jahr, kapitalisiert auf CHF 300’000.-
- Begründung einer Nutzniessung mit einem Kapitalwert von CHF 500’000.-
Nachdem wir den Rahmen festgelegt haben, können wir uns die Besteuerung der Nutzniessung in dieser Konstellation genauer ansehen.
Die Besteuerung der Nutzniessung beim Verkauf
Grundstückgewinnsteuer zulasten von Herrn Dupont (Rentengläubiger)
Herr Dupont bezahlt zunächst eine Steuer auf einem allfälligen Gewinn aus diesem Verkauf. Zur Bestimmung dieses Gewinns und damit der Steuer werden die folgenden Elemente in Kurzform berücksichtigt:
| Vor dem Verkauf | Beim Verkauf | ||
|---|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 700'000.- | Kapitalbetrag (Einmalzahlung) | 500'000.- |
| Verkaufskosten | 35'000.- | Kapitalisierte Rente | 300'000.- |
| Wertvermehrende Aufwendungen* | 250'000.- | Kapitalwert der Nutzniessung | 500'000.- |
| Total | 985'000.- | Total | 1'300'000.- |
| Gewinn von Herrn Dupont | 315'000.- |
Gemäss den in dieser Simulation berücksichtigten Angaben erzielt Herr Dupont mit diesem Immobiliengeschäft einen Gewinn von 315’000.-. Dieser Gewinn unterliegt anschliessend der Grundstückgewinnsteuer auf Kantons- und Gemeindeebene.
Für den Kanton Waadt und die Gemeinde Vevey wird die Steuer zulasten von Hr. Dupont somit auf CHF 24’500.- geschätzt.
Handänderungssteuer zulasten des Paares (Rentenschuldner)
Bei diesem Immobiliengeschäft schuldet das Paar die Handänderungssteuer. Die Handänderungssteuer ist eine Steuer auf der Übertragung von Grundeigentum. In der Schweiz wird sie von den Kantonen und Gemeinden erhoben – nicht aber vom Bund und von gewissen Deutschschweizer Kantonen wie Zürich und Zug. In unserem Beispiel werden zur Bestimmung der Handänderungssteuer folgende Elemente berücksichtigt.
- Kapitalbetrag (Einmalzahlung): CHF 500’000.-
- Kapitalisierte Rente: CHF 300’000.-
- Kapitalwert der Nutzniessung: CHF 500’000.-
Für die Besteuerung wird somit ein Total von CHF 1’300’000.- berücksichtigt. In unserem Beispiel eines Verkaufs im Kanton Waadt wird dieses Total von CHF 1’300’000.- anschliessend mit dem ungefähren Satz von 2,2% multipliziert.
Die Handänderungssteuer zulasten des Paares beträgt somit CHF 28’600.- (1’300’000.-*2.2%).
Steuerliche Behandlung während der Nutzniessung
Die Steuern zulasten von Herrn Dupont (Rentengläubiger)
Während der Nutzniessung schuldet Herr Dupont folgende Steuern:
- Leibrente: Einkommenssteuer auf dem steuerbaren Anteil der Rente
- Eigenmietwert der Immobilie: Einkommenssteuer
- Und schliesslich der Steuerwert der Immobilie: Vermögenssteuer
Zudem trägt Herr Dupont weiterhin die Unterhaltskosten, die Hypothekarzinsen sowie die mit der Immobilie verbundenen Steuern und Abgaben. Im Gegenzug kann er diese Kosten von seinem steuerbaren Einkommen abziehen.
Um besser zu veranschaulichen, wie hoch die Steuerbelastung von Herrn Dupont über die Dauer der Nutzniessung sein könnte, beziffern wir diese Steuern nun wie folgt.
| Element | Annahme | Berechnung |
|---|---|---|
| Leibrente | Grenzsteuersatz angenommen mit 20% | 30.000 *7%*20% = 420,- |
| Eigenmietwert | Angenommener Wert 42’250.- (1’300’000.-*65%*5%) | (42'250 – 20%)*20% = 6'760.- |
| Steuerwert | Angenommener Wert im Beispiel: 845’000.- | Steuerzuschlag = 4’927.- |
| Jährliche Steuerbelastung | 12.107.- |
In unserer Simulation führt die Besteuerung der Nutzniessung für Herrn Dupont zu einer gesamten Steuerbelastung von CHF 12’107.-. Dies ist jedoch zu relativieren, denn bereits vor dem Verkauf trug er Steuern auf dem Eigenmietwert und dem Steuerwert der Immobilie. Nach dem Verkauf mit Nutzniessung steigen diese Lasten aufgrund der steuerlichen Neubewertung bei der Transaktion.
Um die Realität möglichst genau abzubilden, gehen wir in dieser Situation daher von einer zusätzlichen Steuerbelastung von CHF 4’000.- aus.
Die Steuern zulasten des Paares (Rentenschuldner)
Während der Nutzniessung ist das Paar in dieser Konstellation eher im Vorteil. Als Rentenschuldner kann es den steuerlich zulässigen Anteil der jährlich gezahlten Leibrente abziehen. Zudem wird es nicht auf dem Eigenmietwert besteuert, da dieser vom Verkäufer – in unserem Beispiel Herrn Dupont – getragen wird.
Was die Besteuerung der Nutzniessung betrifft, bezahlt das Paar in unserem Beispiel keine Vermögenssteuer auf der mit der Nutzniessung belasteten Immobilie. Zur Information: Handelte es sich um ein Wohnrecht statt um eine Nutzniessung, müsste das Paar die Vermögenssteuer auf Basis des Steuerwerts bezahlen.
Somit kann das Paar den steuerbaren Anteil der an Herrn Dupont gezahlten Renten von seinem Einkommen abziehen, in unserem Beispiel für 2025 also CHF 2’100.- (30’000.- × 7%).
Zusammenfassung der Steuerlasten bei der Nutzniessung
Nachdem wir die verschiedenen Steuerlasten in unserem Beispiel im Detail betrachtet haben, hier eine Übersicht über die Steuerlasten der beiden Parteien:
Herr Dupont (Rentengläubiger):
- Grundstückgewinnsteuer: Er bezahlt eine Grundstückgewinnsteuer von geschätzt CHF 24’500.-.
- Während der Nutzniessung: Er bezahlt Steuern auf der Leibrente, auf dem Eigenmietwert und schliesslich auf dem Steuerwert der Immobilie. Insgesamt beträgt seine jährliche Steuerbelastung CHF 12’107.-. Da diese Lasten jedoch teilweise bereits bestanden, beträgt die zusätzliche Steuerbelastung nach dem Verkauf nur CHF 4’000.-.
Das junge Paar (Rentenschuldner):
- Handänderungssteuer: Sie bezahlen CHF 28’600.- auf Grundlage eines Totals von CHF 1’300’000 zu einem Satz von 2,2%.
- Während der Nutzniessung: sie profitieren von Steuervorteilen, etwa vom Abzug des steuerlich zulässigen Anteils der an Herrn Dupont gezahlten Leibrente, in unserem Beispiel für 2025 jährlich CHF 2’100.-. Aufgrund der Nutzniessung bezahlen sie weder Steuern auf dem Eigenmietwert noch auf dem Steuerwert der Immobilie.
Diese Zahlen sind Näherungswerte und dienen als Beispiel, um die steuerlichen Folgen in dieser Situation zu veranschaulichen – einem Verkauf mit Nutzniessung.
Unser Fazit zur Besteuerung der Nutzniessung
Zusammenfassend ist die Besteuerung der Nutzniessung komplex, aber für alle, die eine solche Immobilientransaktion in Betracht ziehen, unbedingt zu beherrschen. Ob als Verkäufer oder Käufer: Der Verkauf mit Nutzniessung bietet einzigartige Vorteile, die von spezifischen steuerlichen Folgen geprägt sind.
Sich im Dickicht der Besteuerung der Nutzniessung zurechtzufinden, erfordert jedoch Fachwissen und Sorgfalt. Hier wird unser Unternehmen, Wivia, zu einem unschätzbaren Partner. Mit unserer Erfahrung und unserer Kenntnis des Schweizer Immobilienmarkts begleiten wir unsere Kunden bei ihren Transaktionen mit Nutzniessung. Wivia konzentriert sich auf die Bewertung der Immobilie und den Umgang mit der Besteuerung der Nutzniessung. Unser Ziel ist es, den Nutzen für unsere Kunden zu maximieren und die steuerliche Komplexität zu verringern.
Wir laden Sie daher ein, uns zu kontaktieren – bei Fragen oder um Ihr Verkaufsprojekt mit Nutzniessung zu starten. Mit Wivia vereinfachen Sie die Komplexität der Nutzniessung und machen den ersten Schritt zu einer erfolgreichen und entspannten Immobilientransaktion!
