Si vous souhaitez acheter ou vendre un bien en viager en Suisse, vous devez connaître les termes essentiels. En effet, cette opération immobilière suit des règles spécifiques qu’il convient de bien comprendre. C’est pourquoi nous avons rassemblé, dans ce lexique du viager, toutes les notions indispensables. Ainsi, vous pourrez mieux comprendre les enjeux et mener votre projet en toute sérénité.

Le lexique du viager

1. Viager

Le viager est une opération immobilière consistant à vendre un bien immobilier contre un bouquet initial (facultatif) et une rente viagère versée au vendeur jusqu’à son décès. Cette formule permet au vendeur, appelé crédirentier, de transformer son patrimoine immobilier en revenus réguliers.

2. Rente viagère

La rente viagère désigne les paiements réguliers que l’acheteur verse au vendeur d’un bien en viager. Ces paiements se poursuivent jusqu’au décès du crédirentier. Le montant de la rente varie selon l’âge du vendeur, la valeur estimée du bien et la présence d’un bouquet. En outre, les conditions d’occupation du logement influencent aussi ce calcul. Par ailleurs, la rente peut dans certain cas se réviser chaque année selon un indice défini dans l’acte de vente. En général, il s’agit de l’indice suisse des prix à la consommation. Ainsi, le pouvoir d’achat du vendeur reste préservé.

3. Bouquet

Le bouquet est une somme d’argent versée immédiatement au vendeur lors de la signature du contrat de vente en viager. Ce montant, non obligatoire mais fréquemment utilisé, réduit mécaniquement la valeur du prix de vente et/ou la rente mensuelle versée ultérieurement au crédirentier. Il représente un capital initial permettant au vendeur de réaliser immédiatement certains projets personnels ou patrimoniaux, tout en assurant une garantie supplémentaire.

4. Débirentier

Le débirentier est l’acheteur dans une opération immobilière en viager. Il s’engage contractuellement à verser une rente viagère au vendeur tout au long de la vie de ce dernier. Le débirentier peut acquérir immédiatement la pleine propriété du bien (viager libre) ou seulement la nue-propriété, attendant ainsi le décès du crédirentier pour prendre possession complète du logement (viager occupé).

5. Crédirentier

Le crédirentier est le vendeur du bien en viager. En échange de son bien immobilier, il reçoit une rente régulière lui assurant un revenu à vie. Selon les termes du contrat, il peut également conserver le droit de vivre dans son logement (viager occupé) ou laisser celui-ci immédiatement disponible à l’acquéreur (viager libre). Cette solution permet au crédirentier de bénéficier d’une sécurité financière accrue tout en restant maître de son cadre de vie.

6. Nue-propriété

La nue-propriété désigne la propriété d’un bien immobilier sans les attributs liés à son usage. En viager occupé, l’acheteur acquiert cette nue-propriété tandis que le vendeur conserve l’usufruit ou un simple droit d’habitation. L’acquéreur devient pleinement propriétaire (pleine propriété) uniquement après la disparition du droit réservé au vendeur, généralement lors de son décès.

7. Usufruit

L’usufruit est un droit réel permettant à son détenteur d’utiliser un bien immobilier comme il l’entend, notamment en y habitant ou en le louant pour percevoir des revenus locatifs. Dans le cadre d’une vente en viager, l’usufruit est souvent réservé par le vendeur (crédirentier). Celui-ci bénéficie ainsi pleinement du logement et des éventuels revenus, tout en transmettant immédiatement la nue-propriété à l’acquéreur.

8. Droit d’habitation

Le droit d’habitation représente une forme limitée de l’usufruit. Il autorise le vendeur à vivre dans le logement jusqu’à son décès. Toutefois, il lui interdit de louer le bien ou d’en tirer un revenu. Cette formule, souvent choisie en Suisse pour sa simplicité, offre une protection essentielle au vendeur. En revanche, elle ne lui accorde pas de droits étendus sur le bien vendu.

9. Viager occupé

Le viager occupé constitue la forme la plus courante de viager. Le vendeur conserve le droit de vivre dans son logement jusqu’à son décès. L’acheteur ne prend possession complète du bien qu’après cette échéance. Cette formule est appréciée car elle répond simultanément aux besoins de sécurité du vendeur et aux objectifs patrimoniaux de l’acheteur, qui obtient ainsi un bien à un coût initial moindre qu’en pleine propriété immédiate.

10. Viager libre

Le viager libre implique que le vendeur cède intégralement et immédiatement tous ses droits sur le bien à l’acheteur. L’acquéreur peut dès lors utiliser le logement, le louer, ou l’exploiter selon son souhait dès la signature du contrat. En contrepartie de cette disponibilité immédiate du bien, la rente versée au vendeur est significativement supérieure à celle d’un viager occupé.

11. Viager semi‑occupé

Le viager semi‑occupé mêle les caractéristiques des formules libre et occupé. Le crédirentier garde le droit d’habiter le logement pour une durée limitée, souvent cinq ans. Ensuite, l’acheteur obtient la pleine jouissance du bien. Cette formule offre une solution intermédiaire, bien adaptée aux besoins temporaires du vendeur. De plus, elle donne à l’acquéreur une meilleure visibilité sur la future disponibilité du logement.

12. Table de mortalité

La table de mortalité est un outil statistique indiquant, pour chaque âge et sexe, la probabilité de décès. En viager, elle sert à estimer l’espérance de vie du crédirentier, ce qui permet de calculer la rente viagère ou l’abattement lié à l’usufruit. Les tables suisses périodiques et longitudinales sont publiées par l’OFS.

13. Espérance de vie

L’espérance de vie correspond à la durée de vie moyenne attendue d’une personne à un âge donné, sous les conditions de mortalité actuelles. En 2023 en Suisse, elle a atteint un niveau record : 85,8 ans pour les femmes et 82,2 ans pour les hommes, selon Unisanté. Ces données influencent directement le montant des rentes viagères et les calculs actuariels.

14. Imposition de la rente viagère (réforme 2025)

Dès le 1er janvier 2025, la fiscalité des rentes viagères en Suisse évolue. Avant cette date, seuls 40 % du montant versé était imposable pour le crédirentier, et 40 % déductible pour le débirentier. La réforme vise à diminuer encore la partie imposable pour le crédirentier, tout en réduisant les déductions pour l’acheteur, rééquilibrant ainsi le traitement fiscal entre les parties.

15. Financement en viager

Lors d’un achat en viager en Suisse, les banques financent en général 75 % du bouquet initial. L’acheteur couvre les 25 % restants avec ses fonds propres. Ce financement partiel facilite l’acquisition du bien avec moins de capital personnel. Toutefois, il impose un apport immédiat d’environ 25 % du bouquet à la signature.

16. Cédule hypothécaire (lexique du viager et immobilier)

La cédule hypothécaire constitue une garantie bancaire, représentée par un titre. Elle sert de base à une sûreté pour un prêt immobilier. Dans un contrat en viager, elle peut sécuriser le financement du bouquet. Ainsi, elle assure une stabilité juridique à l’acheteur et au crédirentier lors du transfert de propriété.

17. Acte notarié (lexique du viager et immobilier)

L’acte notarié est l’acte authentique rédigé et conservé par un notaire. Pour un viager, cet acte officialise la vente, les conditions de la rente, le bouquet, les droits d’usage (usufruit, droit d’habitation) et constitue une preuve incontestable de l’accord entre acheteur et vendeur.

18. Servitude personnelle et servitude réelle

Servitude personnelle : droit lié à une personne, permettant au crédirentier de continuer à habiter le bien malgré la cession. Il prend fin avec le décès ou selon une échéance prévue.
Servitude réelle : droit attaché au bien, permettant par exemple un accès ou un usage au profit de l’acheteur. Elle reste en place même si le propriétaire change. Ces servitudes encadrent l’usage futur du bien.

Conclusion sur le lexique du viager

Ce lexique du viager constitue une base solide pour toute personne intéressée par l’achat ou la vente en viager. Chez Wivia Sàrl, nous mettons notre expertise en courtage, financement et conseil à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre projet immobilier en viager en Suisse. Grâce à notre connaissance approfondie du marché suisse et de ses spécificités, nous vous assurons un accompagnement professionnel et sur mesure. Faites confiance à Wivia pour réussir sereinement votre opération en viager.