Die jahrhundertealte Praxis der Nutzniessung bleibt eine relevante und vorteilhafte Form des Immobilienverkaufs, die an die aktuellen wirtschaftlichen und demografischen Realitäten angepasst ist. In diesem Artikel werden wir die steuerliche Nutzniessung der Leibrente mit ihren verschiedenen Auswirkungen untersuchen. Wir werden einen vollständigen Fall veranschaulichen, in dem sich Herr Dupont, ein 65-jähriger Rentner und Eigentümer eines Hauses in Vevey, dafür entscheidet Verkauf mit einer Nutzniessung um Ihr finanzielles Wohlergehen im Ruhestand zu maximieren.
Dieser Artikel soll die steuerliche Behandlung von Nutzniessungen verdeutlichen. Es zeigt seinen Einfluss auf die Entscheidungen von Verkäufer Und Käufer. Abschliessend beleuchtet diese Analyse die Komplexität und Vorteile dieser atypischen Verkaufsmethode, die im Schweizer Immobilienbereich relevant geworden ist.
Die verschiedenen Arten des Verkaufs mit einer Nutzniessung
Bevor man sich mit der Besteuerung von Nutzniessungen befasst, ist es wichtig, dies zu verstehen die verschiedenen Formen der Nutzniessung auf Schweizerisch. Dieses Vorwissen klärt die steuerlichen Auswirkungen der Nutzniessung, auf die wir später noch näher eingehen werden. Sie werden feststellen, dass jede Nutzniessung ihre eigenen Merkmale und Verantwortlichkeiten für den Verkäufer und den Käufer hat. Lassen Sie uns diese verschiedenen Formen der Nutzniessung kurz erkunden:
- Freie Nutzniessung
- Hierbei handelt es sich um einen Verkauf, der aus einem optionalen Blumenstrauss und einer Rente besteht.
- Besetzte Nutzniessung
- Der Verkauf besteht aus einem Blumenstrauss und einer Rente, diesmal optional.
- Die Besetzung kann in Form eines Nutzniessungsrechts, eines Wohnrechts oder eines Mietvertrags auf Lebenszeit festgelegt werden. Das Nutzniessungsrecht bietet das Recht, eine Immobilie zu nutzen und zu geniessen, mit der Last der Instandhaltung und der damit verbundenen Kosten wie Steuern und Versicherungen. Das Wohnrecht ermöglicht es, in der Immobilie zu leben und deckt gleichzeitig die laufenden Unterhaltskosten. Die Lebenszeitmiete gibt das Recht, die Immobilie zu vermieten, wobei die geringen Unterhaltskosten ähnlich wie bei einem Mieter übernommen werden.
Nachdem wir die Nuancen der verschiedenen Arten von Nutzniessung erforscht haben, konzentrieren wir uns auf die Besteuerung von Nutzniessung. Wir betrachten einen speziellen Fall: Verkauf einer besetzten Nutzniessung mit Nutzniessungsrecht. Dies ist eine der komplexesten Formen, die es für steuerliche Zwecke zu analysieren gilt und die uns von Zeit zu Zeit bei einer Leibrenten-Immobilientransaktion begegnet.
Ausgangslage für das Verständnis der Besteuerung von Nutzniessung
Situation des Verkäufers:
Herr Dupont besitzt ein Haus in Vevey, das er 1985 zum Preis von CHF 700'000.- erworben hat. Herr Dupont ist 65 Jahre alt, hat keine Kinder und verfügt leider über ein geringes Ruhestandseinkommen. Er möchte nun von seinem Vermögen profitieren und hat sich dazu entschieden sein Haus auf Nutzniessung verkaufen. Herr Dupont hat keine Hypothekenschulden und der Preis seines zum Verkauf stehenden Hauses wird auf CHF 1'300'000.- geschätzt. Eine ebenso wichtige Information ist der Steuerwert Ihres Hauses. Dieser ist auf CHF 845'000.- festgelegt.
Verkaufsbedingungen:
Herr Dupont verkauft sein Haus auf Nutzniessung an ein junges Paar aus seiner Nachbarschaft. Diese Option, die für Paare vorteilhaft ist, die den Marktpreis nicht zahlen können, unterstreicht den interessanten Aspekt von Verkauf mit einer Nutzniessung.
Die beiden Parteien einigten sich daher darauf, die folgenden Verkaufsbedingungen festzulegen:
- Auszahlung eines Anfangskapitals (des Bouquets) an Herrn Dupont von CHF 500'000.-
- Zahlung einer lebenslangen Rente von CHF 30'000.- pro Jahr und kapitalisiert mit CHF 300'000.-
- Verfassung eines Nießbrauchs mit einem kapitalisierten Wert von CHF 500'000.-
Nachdem wir den Rahmen für diese Situation abgesteckt haben, können wir uns nun näher mit der Besteuerung der Nutzniessung nach dieser Konstellation beschäftigen.
Die Besteuerung von Nutzniessung beim Verkauf
Von Herrn Dupont (dem Rentenempfänger) zu zahlende Steuer auf Immobiliengewinne
Herr Dupont zahlt zunächst Steuern auf alle Gewinne, die er aus diesem Verkauf erzielt. Um diesen Gewinn und damit die Höhe der Steuer zu ermitteln, werden die folgenden kurzen Elemente berücksichtigt:
| Vor dem Verkauf | Beim Verkauf | ||
|---|---|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 700'000.- | Höhe des Kapitals (Blumenstrauss) | 500'000.- |
| Gebühren im Zusammenhang mit dem Verkauf | 35'000.- | Kapitalisierte Rente | 300'000.- |
| Kosten* | 250'000.- | Kapitalisierter Wert des Nutzniessungsrechts | 500'000.- |
| Gesamt | 985'000.- | Gesamt | 1'300'000.- |
| Gewinn von Herrn Dupont | 315'000.- |
Nach den in dieser Simulation berücksichtigten Informationen sehen wir nun, dass Herr Dupont bei dieser Immobilientransaktion einen Gewinn von 315'000.- erzielt haben wird. Dieser erzielte Gewinn unterliegt dann der Vergütung Steuer auf Immobiliengewinne auf kantonaler und kommunaler Ebene.
Für den Kanton Waadt und die Gemeinde Vevey beträgt die von M. geschuldete Steuer. Dupont wäre demnach auf CHF 24'500.- geschätzt.
Vom Ehepaar (Schuldner) zu zahlende Steuer auf Übertragungsrechte
Bei dieser Immobilientransaktion muss das Paar den Betrag bezahlen Übertragungssteuern. Die Übertragungssteuer ist eine Steuer, die auf die Übertragung von Immobilien erhoben wird. In der Schweiz wird es von den Kantonen und Gemeinden erhoben, mit Ausnahme des Bundes und einiger deutschsprachiger Kantone wie Zürich und Zug. In unserem Beispiel werden die folgenden Elemente zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer berücksichtigt.
- Kapitalbetrag (Strauss): CHF 500'000.-
- Kapitalisierte Rente: CHF 300'000.-
- Kapitalisierter Wert des Nutzniessungsrechts : CHF 500'000.-
Der Gesamtbetrag von CHF 1'300'000.- wird somit zur Ermittlung der Steuer herangezogen. In unserem Beispiel eines Verkaufs im Kanton Waadt wird der Gesamtbetrag von CHF 1'300'000.- dann mit dem ungefähren Kurs von 2,2% multipliziert.
Der Betrag der vom Paar zu zahlenden Übertragungsabgabensteuer wird daher auf CHF 28'600.- (1'300'000.-*2,2%) festgesetzt.
Steuerliche Behandlung während einer Nutzniessung
Die Steuern, die in der Verantwortung von Herrn Dupont (dem Rentenempfänger) liegen
Während der Nutzniessung muss Herr Müller verschiedene Steuern zahlen, die wie folgt aussehen:
- Lebensrente: Einkommensteuer bis zu 40%
- Mietwert der Immobilie: Einkommensteuer
- Und schliesslich der Steuerwert der Immobilie: die Vermögenssteuer
Es ist auch wichtig zu bedenken, dass Herr Dupont auch die Instandhaltungskosten, Hypothekenzinsen, Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilie übernehmen muss. Im Gegenzug kann er diese Kosten von seinem steuerpflichtigen Einkommen abziehen.
Um zu veranschaulichen, wie hoch die Steuern auf die Nutzniessung von Herrn Müller im Laufe der Zeit sein könnten, werden wir diese verschiedenen Steuern wie folgt beziffern.
| Element | Postulat | Berechnung |
|---|---|---|
| Leibrente | Grenzrate (TMI) zugelassen bis 20% | 30'000 *40%*20% = 2'400.- |
| Mietwert | Zugelassener Wert bei 42'250.- (1'300'000.-*65%*5%) | (42'250 – 20%)*20% = 6'760.- |
| Steuerwert | Im Beispiel wurde ein Wert von 845'000.- angenommen | Steuerzuschlag = 4'927.- |
| Jährliche Steuerbelastung | 14'787.- |
In unserer Simulation bedeutet die Besteuerung der Nutzniessung für Herrn Müller eine Gesamtsteuerlast von CHF 14'787. Dies muss jedoch nuanciert betrachtet werden, da er bereits vor dem Verkauf Steuerlasten im Zusammenhang mit dem Mietwert und dem Steuerwert der Immobilie zu tragen hatte. Nach dem Verkauf mit einer Nutzniessungstransaktion steigen diese Belastungen aufgrund der steuerlichen Neubewertung bei der Transaktion an.
Um eine genaue Analyse der Realität zu unterstützen, behalten wir uns entsprechend dieser Situation als endgültige zusätzliche Steuerbelastung von CHF 6'000.- vor.
Die Steuern, die vom Paar (dem Schuldner) zu tragen sind
Bei einer Nutzniessung ist das Ehepaar in dieser Konstellation eher im Vorteil. Tatsächlich kann er als Schuldner jedes Jahr 40% von der jährlich gezahlten Leibrente abziehen. Darüber hinaus wird der Mietwert nicht besteuert, da dieser in der Verantwortung des Verkäufers liegt, in unserem Beispiel Herr Dupont.
In Bezug auf die Besteuerung der Nutzniessung, so muss das Paar in unserem Beispiel keine Vermögenssteuer zahlen das Haus mit Nutzniessungsrecht. Zur Information: Wenn es sich um ein Wohnrecht und nicht um ein Nutzniessungsrecht handeln würde, müsste das Paar eine Vermögenssteuer auf der Grundlage des Steuerwerts zahlen.
Infolgedessen kann die Kürzung von seinem 40%-Einkommen die an Herrn Dupont gezahlten Renten abziehen, d. h. CHF 12'000.- (30'000.-*40%).
Zusammenfassung der steuerlichen Belastung von Nutzniessungen
Nachdem wir nun in unserem Beispiel die verschiedenen Belastungen im Zusammenhang mit der Besteuerung der Leibrente detailliert beschrieben haben, finden Sie hier eine Übersicht über die Steuerbelastungen, die den einzelnen Parteien zugeschrieben werden:
Herr Dupont (der Rentenempfänger):
- Steuer auf Immobiliengewinne: Er wird den auf CHF 24'500.- geschätzten Grundstückgewinn versteuern.
- Während der Nutzniessung: Er muss Steuern auf die Leibrente zahlen (CHF 2'400.-). Dann auf den Mietwert (CHF 6'760.-) und schliesslich auf den Steuerwert des Eigentums (CHF 4'927.-). Insgesamt beläuft sich die jährliche Steuerlast auf CHF 14'787. Die zusätzliche Steuerlast nach dem Verkauf beträgt jedoch nur CHF 6'000 aufgrund der bereits bestehenden Belastungen.
Das junge Paar (der Schuldner):
- Steuer auf Übertragungsabgaben: Sie müssen CHF 28'600.- zahlen, basierend auf einem Gesamtbetrag von CHF 1'300'000 zu einem Satz von 2,2%.
- Während der Nutzniessung: Sie profitieren von Steuervorteilen, wie zum Beispiel dem Abzug von 40% von der an Herrn Dupont gezahlten Leibrente, also CHF 12'000.- jährlich. Sie zahlen aufgrund des Nutzniessungsrechts keine Steuern auf den Eigenmietwert oder den Steuerwert der Immobilie.
Diese Zahlen sind Näherungswerte und dienen als Beispiel, um die steuerlichen Auswirkungen in dieser Situation zu veranschaulichen. Verkauf mit Nutzniessung.
Unsere Schlussfolgerung zur Besteuerung von Nutzniessung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Besteuerung von Nutzniessungen komplex, aber für jeden, der diese Art von Immobilientransaktion in Betracht zieht, von entscheidender Bedeutung ist. Das du bist Verkäufer Oder Käufer, der Verkauf mit einer Nutzniessung bietet einzigartige Vorteile, die durch spezifische steuerliche Auswirkungen variiert werden.
Das Navigieren durch das Steuerdickicht der Nutzniessung erfordert jedoch Fachwissen und Aufmerksamkeit. Hier ist unser Unternehmen, Wivia, wird zu einem unschätzbar wertvollen Partner. Mit unserer Erfahrung und Kenntnis des Schweizer Immobilienmarktes begleiten wir unsere Kunden bei ihren Nutzniessungstransaktionen.. Wivia konzentriert sich auf Immobilienbewertung und die Verwaltung der Besteuerung von Nutzniessungen. Unser Ziel ist es, den Nutzen für die Kunden zu maximieren, indem wir die steuerliche Komplexität reduzieren.
Wir laden Sie daher herzlich dazu ein Kontaktiere uns für alle Fragen oder um Ihr Verkaufsprojekt mit einer Nutzniessung zu starten. Mit Wivia vereinfachen Sie die Komplexität der Nutzniessungstransaktion und machen den ersten Schritt zu einer erfolgreichen und sorgenfreien Immobilientransaktion!
