Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie mit Leibrente kaufen oder verkaufen möchten, müssen Sie die wichtigsten Begriffe kennen. Diese Immobilientransaktion unterliegt spezifischen Regeln, die Sie vollständig verstehen müssen. Deshalb haben wir alle wichtigen Begriffe in diesem Leibrenten-Glossar zusammengestellt. Dies hilft Ihnen, die Zusammenhänge besser zu verstehen und Ihr Projekt mit aller Sicherheit zu meistern.

Das Leibrentenlexikon

1. Leibrente

DER Nutzniessung ist eine Immobilientransaktion, die aus dem Verkauf einer Immobilie gegen eine (optionale) Anzahlung und eine lebenslange Rente besteht, die dem Verkäufer bis zu seinem Tod gezahlt wird. Diese Formel ermöglicht es dem Verkäufer, dem sogenannten Rentenempfänger, sein Immobilienvermögen in regelmäßiges Einkommen umzuwandeln.

2. Leibrente

Die Leibrente bezeichnet die regelmäßigen Zahlungen, die der Käufer im Rahmen einer Leibrente an den Verkäufer einer Immobilie leistet. Diese Zahlungen laufen bis zum Tod des Rentenempfängers. Die Höhe der Rente variiert je nach Alter des Verkäufers, dem geschätzten Wert der Immobilie und dem Vorhandensein einer Anzahlung. Auch die Nutzungsbedingungen der Immobilie beeinflussen diese Berechnung. Darüber hinaus kann die Rente in bestimmten Fällen jährlich nach einem im Kaufvertrag festgelegten Index angepasst werden. Im Allgemeinen ist dies der Schweizer KonsumentenpreisindexSomit bleibt die Kaufkraft des Verkäufers erhalten.

3. Blumenstrauß

Bei der Anzahlung handelt es sich um einen Geldbetrag, der dem Verkäufer unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung gezahlt wird. Verkauf mit NutzniessungDieser Betrag, der zwar nicht vorgeschrieben, aber häufig verwendet wird, mindert automatisch den Wert des Verkaufspreises und/oder der anschließend an den Rentenempfänger ausgezahlten monatlichen Rente. Er stellt ein Startkapital dar, das dem Verkäufer die sofortige Durchführung bestimmter persönlicher oder vermögensbezogener Projekte ermöglicht und gleichzeitig eine zusätzliche Sicherheit bietet.

4. Debitier

Der Schuldner ist der Käufer bei einer Leibrenten-Immobilientransaktion. Er verpflichtet sich vertraglich, dem Verkäufer während dessen Lebenszeit eine Leibrente zu zahlen. Der Schuldner kann sofort das volle Eigentum an der Immobilie erwerben (freie Leibrente) oder nur das bloße Eigentum und wartet so bis zum Tod des Rentenempfängers, um die Immobilie vollständig in Besitz zu nehmen (genutzte Leibrente).

5. Gläubiger

Der Rentenempfänger ist der Verkäufer der Immobilie im Rahmen einer Leibrente. Im Gegenzug für seine Immobilie erhält er eine regelmäßige Rente, die ihm ein lebenslanges Einkommen sichert. Je nach Vertragsbedingungen kann er zudem das Wohnrecht in seiner Immobilie behalten (bewohnte Leibrente) oder sie dem Käufer sofort zur Verfügung stellen (freie Leibrente). Diese Lösung ermöglicht dem Rentenempfänger erhöhte finanzielle Sicherheit und gleichzeitig die Kontrolle über sein Wohnumfeld.

6. Bloßes Eigentum

Bloßes Eigentum bezeichnet das Eigentum an einer Immobilie ohne die mit ihrer Nutzung verbundenen Eigenschaften. Bei einer bewohnten Leibrente erwirbt der Käufer dieses bloße Eigentum, während der Verkäufer den Nießbrauch oder ein einfaches Wohnrecht behält. Der Käufer wird erst dann Eigentümer (Volleigentum), wenn das dem Verkäufer vorbehaltene Recht erloschen ist, in der Regel mit seinem Tod.

7. Nutznießung

Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das seinem Inhaber die freie Nutzung einer Immobilie ermöglicht, einschließlich der Möglichkeit, darin zu wohnen oder sie zu vermieten. Bei einem Leibrentenverkauf behält sich der Verkäufer (Rentennehmer) häufig das Nießbrauchrecht vor. Dieser profitiert somit vollumfänglich von der Immobilie und etwaigen Einkünften, während das bloße Eigentum sofort auf den Käufer übergeht.

8. Wohnrecht

Das Recht auf Wohnen stellt eine beschränkte Form des Nießbrauchs dar. Sie erlaubt dem Verkäufer, die Immobilie bis zu seinem Tod zu bewohnen. Sie verbietet ihm jedoch, die Immobilie zu vermieten oder Einkünfte daraus zu erzielen. Diese in der Schweiz aufgrund ihrer Einfachheit häufig gewählte Form bietet dem Verkäufer zwar einen wesentlichen Schutz, gewährt ihm jedoch keine umfassenden Rechte an der verkauften Immobilie.

9. Lebensrente

Die bewohnte Leibrente ist die häufigste Form der Leibrente. Der Verkäufer behält das Recht, bis zu seinem Tod in seinem Haus zu wohnen. Erst danach erwirbt der Käufer den vollen Besitz der Immobilie. Diese Option ist beliebt, da sie sowohl den Sicherheitsbedürfnissen des Verkäufers als auch den Vermögenszielen des Käufers gerecht wird und es dem Käufer ermöglicht, eine Immobilie zu geringeren Anschaffungskosten zu erwerben als beim vollständigen Eigentum.

10. Kostenlose Leibrente

Bei einer unentgeltlichen Leibrente überträgt der Verkäufer sämtliche Rechte an der Immobilie sofort und vollständig auf den Käufer. Dieser kann die Immobilie nach Vertragsabschluss nach Belieben nutzen, vermieten oder betreiben. Im Gegenzug für die sofortige Verfügbarkeit der Immobilie ist die an den Verkäufer gezahlte Rente deutlich höher als bei einer bewohnten Leibrente.

11. Teilbeschäftigte Leibrente

Die teilbewohnte Leibrente kombiniert die Merkmale der Leerstands- und Bewohntheitsformel. Der Rentenempfänger behält das Wohnrecht für einen begrenzten Zeitraum, oft fünf Jahre, in der Immobilie. Danach steht dem Käufer die volle Nutzung der Immobilie zu. Diese Formel bietet eine Übergangslösung, die sich gut für die vorübergehenden Bedürfnisse des Verkäufers eignet. Darüber hinaus bietet sie dem Käufer mehr Transparenz hinsichtlich der zukünftigen Verfügbarkeit der Immobilie.

12. Sterbetafel

Die Sterbetafel ist ein statistisches Instrument, das die Sterbewahrscheinlichkeit für jedes Alter und Geschlecht angibt. Bei Leibrenten dient es zur Schätzung der Lebenserwartung des Rentenempfängers, wodurch die Leibrente oder der Nießbrauch berechnet werden kann. Die Schweizer Perioden- und Längsschnitttafeln werden vom BFS veröffentlicht.

13. Lebenserwartung

Die Lebenserwartung beschreibt die durchschnittliche Lebenserwartung einer Person in einem bestimmten Alter unter den aktuellen Sterblichkeitsbedingungen. Im Jahr 2023 erreichte sie in der Schweiz laut Unisanté einen Rekordwert: 85,8 Jahre für Frauen und 82,2 Jahre für Männer. Diese Daten beeinflussen direkt die Höhe der Leibrenten und versicherungsmathematische Berechnungen.

14. Besteuerung von Leibrenten (Reform 2025)

Ab dem 1. Januar 2025 Besteuerung von Leibrenten In der Schweiz ändert sich die Steuerreform. Bisher waren nur 40 % des gezahlten Betrags für den Rentenempfänger steuerpflichtig und 40 % für den Schuldner abzugsfähig. Die Reform zielt darauf ab, den steuerpflichtigen Anteil für den Rentenempfänger weiter zu senken und gleichzeitig die Abzüge für den Käufer zu reduzieren. Dadurch wird die steuerliche Behandlung der Parteien ausgeglichener.

15. Leibrentenfinanzierung

Beim Kauf einer Leibrente in der Schweiz Banken finanzieren In der Regel beträgt die Anzahlung 75 £. Die restlichen 25 £ trägt der Käufer aus eigenen Mitteln. Diese Teilfinanzierung erleichtert den Erwerb der Immobilie mit geringerem Eigenkapital. Allerdings ist bei Vertragsunterzeichnung eine sofortige Einzahlung von ca. 25 £ der Anzahlung erforderlich.

16. Hypothekenbrief (Lebensrente und Immobilienglossar)

Der Hypothekenbrief stellt eine Bankgarantie dar, die durch ein Wertpapier repräsentiert wird. Sie dient als Grundlage für die Besicherung eines Immobiliendarlehens. In einem Leibrentenvertrag kann sie die Finanzierung des Blumenstraußes absichern. Somit bietet sie dem Käufer und dem Rentenempfänger rechtliche Sicherheit bei der Eigentumsübertragung.

17. Notarielle Urkunde (Glossar zu Leibrenten und Immobilien)

Eine notarielle Urkunde ist ein von einem Notar erstelltes und beglaubigtes Dokument. Bei einer Leibrente formalisiert diese Urkunde den Verkauf, die Bedingungen der Rente, den Strauß und die Nutzungsrechte (Nießbrauch, Wohnrecht) und stellt einen unwiderlegbaren Beweis für die Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer dar.

18. Persönliche Knechtschaft und wirkliche Knechtschaft

Persönliche Knechtschaft: Rechts ist personengebunden und ermöglicht dem Rentenempfänger trotz Übertragung weiterhin Wohnrecht in der Immobilie. Es endet mit dem Tod oder zu einem festgelegten Stichtag.
Grunddienstbarkeit: Rechts Dienstbarkeiten sind mit der Immobilie verbunden und ermöglichen dem Käufer beispielsweise den Zugang oder die Nutzung. Sie bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Diese Dienstbarkeiten regeln die zukünftige Nutzung der Immobilie.

Fazit zum Leibrenten Lexikon

Dieses Glossar zu Leibrenten bietet eine solide Grundlage für alle, die eine Leibrente kaufen oder verkaufen möchten. Wivia Sàrl unterstützt Sie mit unserer Expertise in den Bereichen Vermittlung, Finanzierung und Beratung bei jedem Schritt Ihres Leibrenten-Immobilienprojekts in der Schweiz. Dank unserer fundierten Kenntnisse des Schweizer Marktes und seiner Besonderheiten bieten wir Ihnen professionelle und individuelle Unterstützung. Vertrauen Sie Wivia um Ihre Leibrententransaktion beruhigt und erfolgreich abzuschließen.